Como conseguir crédito imobiliário

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Sair do aluguel é o sonho de várias famílias, mas para muitos é quase impossível fazer a compra da casa própria à vista e, por isso, os financiamentos são tão procurados. No entanto, aqueles que não sabem como conseguir crédito imobiliário acabam deixando essa oportunidade passar.

Não saber como conseguir crédito imobiliário não só pode te impedir de conquistar o imóvel próprio, como também pode te causar inúmeros problemas caso você escolha a opção errada ou caia em pegadinhas.

Contudo, existem inúmeras técnicas assim como processos que você pode aprender. E que te ajudarão a conseguir seu financiamento imobiliário da forma mais tranquila possível. Seguir o procedimento correto e preencher os pré-requisitos necessários vão garantir que você compre seu imóvel e não tenha problemas futuros.

Nesse artigo, além de um passo a passo de como conseguir crédito imobiliário você também irá conhecer os principais fatores que dificultam ser aprovado além de algumas dicas que, se utilizadas, aumentam as suas chances.

Quer aprender mais sobre como você pode conquistar seu novo lar com empréstimos habitacionais? Então continue lendo!

Como conseguir crédito imobiliário – Fatores limitantes

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Caso você não faça parte do seleto grupo que pode fazer compras grandes à vista, ser aprovado em um financiamento é, sem sombra de dúvidas, uma das melhores oportunidades de conseguir realizar o sonho da casa própria.

Existem dezenas de programas habitacionais de bancos públicos bem como privados e até de construtoras que facilitam a aquisição de um imóvel. Contudo, todos eles se baseiam em uma série de critérios que devem ser cumpridos para que você seja aprovado e obtenha o financiamento.

Os bancos não costumam explicar porque recusaram alguém, mas sabemos que alguns fatores dificultam a aprovação. A seguir você vai conhecer alguns deles:

Ter registro no cadastro de inadimplentes

Ter o “nome sujo”, ou seja, estar inscrito no SERASA ou SPC é um dos principais motivos que podem impedir alguém de ser aprovado. Isso porque esse fato geralmente indica que a pessoa é uma má pagadora. O mesmo vale para o cônjuge, já que é costume das instituições efetuar pesquisas envolvendo o nome do casal.

Você pode estar negativado por diversos fatores, como ter uma dívida não regularizada com o cartão de crédito assim como por ter emitido um cheque sem fundos, entre outros. Em alguns casos também acontece de mesmo, após quitar a dívida, seu nome continue inscrito nesses cadastros ou tenha sido colocado por engano.

Possuir outros financiamentos

Você não pode comprometer mais de 30% da sua renda com financiamentos. Isso é uma regra. Portanto, se você já possui uma dívida de crédito que chegue perto desse valor deve ficar atento para que a parcela do que está pedindo não ultrapasse o limite. Caso contrário, será difícil ser aprovado.

Não ter renda compatível com o valor desejado

Embora cada instituição financeira tenha suas próprias regras para aprovar ou não o crédito imobiliário, na maior parte delas a renda é dividida em faixas. E cada faixa tem um limite de valor para o imóvel que pode ser financiado.

Caso você escolha um imóvel que não seja compatível com a sua renda será difícil, se não impossível, ter seu financiamento aprovado. Você pode verificar qual o valor máximo para a sua situação fazendo uma simulação. Muitas instituições oferecem esse serviço online.

Ter um score de crédito negativo

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O score de crédito é uma espécie de pontuação dada por empresas como SERASA e SPC, baseada no seu histórico de compras, bem como em pagamentos, dívidas e outros fatores e que informa se você é ou não um bom pagador. Nesse score, se você atrasa pagamentos, mesmo que seu nome esteja limpo, sua nota diminui.

Como é de se esperar, sua pontuação é verificada pela instituição financeira. E se estiver muito baixa, ela pode interferir diretamente na concessão de crédito.

Apresentar problemas com a receita federal ou com o INSS

Muitas pessoas têm pendencias com a Receita Federal. E só descobrem isso quando solicitam um financiamento. Isso porque elas nem sabem quais problemas podem levar a esse tipo de situação. Os mais comuns são dívidas em aberto por não pagamento de tributos e também deixar de declarar o imposto de renda por mais de dois anos.

No caso de pendencias com o INSS é importante procurar o órgão para identificar bem como resolver o problema o quanto antes.

Passo a passo de como conseguir crédito imobiliário

Existem basicamente três formas de comprar um imóvel: a vista, por meio de consorcio ou com financiamentos. E está cada vez mais comum que as pessoas recorram a última opção para realizar esse sonho. Se esse é o seu caso, mas você não sabe como conseguir crédito imobiliário, aqui está um passo a passo para te ajudar. Vamos lá!

1. Entenda o que é financiamento

O financiamento imobiliário é uma espécie de empréstimo que facilita a aquisição de moradia. Ele pode ser utilizado para compra do imóvel pronto, para adquirir um terreno ou para concluir uma construção ou reforma.  

Para ser apto a realizar o financiamento o cliente deve atender, a princípio, a algumas características básicas. São elas:

  • Comprovar sua renda;
  • Ser maior de idade;
  • Ser brasileiro nato ou naturalizado;
  • O imóvel escolhido deve ser no município onde o cliente vive a mais de um ano.
  • Não ter doenças graves, vício em drogas ou deficiência mental que impeça o discernimento.

2. Escolha o melhor tipo de financiamento para você

Existem diversos tipos de financiamentos imobiliários que variam de acordo com a instituição que o oferece e com os tipos de amortizações existentes. Por isso é importante que você escolha o que melhor se adapte ao seu estilo de vida e bolso.

Como as opções são muitas, preparamos um guia básico com o que você precisa saber sobre o assunto.

Para começar, quando se fala em crédito imobiliário assim como qualquer tipo de financiamento, é difícil não pensar em um banco. Afinal de contas, eles são os principais financiadores do marcado. E oferecem diversas facilidades para a obtenção da casa própria como o uso do FGTS, prazos maiores e até o Programa casa verde e amarela.

No entanto, os prazos maiores também aumentam os juros. E, além disso, eles também costumam ser muito mais exigentes para a aprovação do financiamento do que a segunda opção da lista, as construtoras.

Muitas empresas que trabalham com a construção de imóveis oferecem suas próprias linhas de crédito bem como costumam ser muito flexíveis e menos burocracias. Contudo, os prazos costumam ser bem menores, girando em torno de 60 meses, o que na maioria dos casos não é o suficiente.

Outro ponto a ser considerado é o processo pelo qual você pretende pagar sua dívida. Como cada empresa trabalha com uma ou mais formas de amortização é interessante que você conheça os três principais e escolha o que achar melhor para o seu caso. Aqui estão eles:

· Sistema SAC – Sistema de Amortização Constante

Aqui o valor das parcelas diminui com o passar dos anos. Nesse caso o valor das parcelas é decrescente porque valor dos juros diminui, já que a divida fica menor mais rápido. Uma das principais vantagens desse sistema de amortização é que se for possível adiantar quitações o valor das parcelas fica ainda menor.

· Sitema Price

Também conhecido como Sistema Francês de Amortização, nele todas as parcelas tem um valor fixo. Seu principal diferencial é, sem dúvidas, a possibilidade de iniciar os pagamentos com valores menores do que nos outros sistemas.  

· Sistema SACRE – Sistema de Amortização Crescente

Esse sistema mistura o SAC e o Price. Nele o cálculo das prestações é realizado a cada 12 meses e os juros são diminuídos de acordo com a amortização do ano que passou.

Embora a princípio o modelo de amortização price pareça mais vantajoso, já que suas primeiras parcelas costumam ser menores, quando consideramos que as parcelas do SAC vão diminuindo, fica evidente que o sistema de amortização constante é mais barato.

Já o modelo de amortização SACRE é uma boa podida para aqueles que não conseguiram decidir entre os dois acima. Além disso, quando colocamos os números no papel, na maior parte das vezes o Sistema de Amortização Crescente acaba sendo o com menores juros dos três. 

3. Como conseguir crédito imobiliário-Veja como está o seu CPF

Como dito anteriormente, os bancos conferem se há algum problema em seu nome. Por isso, uma das primeiras coisas a se fazer quando o objetivo é conseguir credito imobiliário é conferir se o seu CPF está com alguma pendência e resolvê-la o mais rápido possível, para que ele volte a ser elegível.

4. Escolha um imóvel

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É importante que você analise os imóveis que estão no mercado bem como encontre um que atenda às suas necessidades. Mas, não esqueça de mantê-lo dentro do orçamento. Além de ter certeza de que as parcelas da casa escolhida não ultrapassarão 30% da sua renda mensal é bom ficar de olho nas entradas exigidas.

5. Como conseguir crédito imobiliário-Faça uma simulação de crédito imobiliário

A maioria das instituições oferecem a possibilidade de fazer uma simulação online para o financiamento do valor que você precisa, assim você pode saber previamente quais são os prazos e opções de pagamento.

6. Escolha a instituição financeira

Pesquise qual a melhor instituição como se a sua vida dependesse disso, porque ela depende.

Encontre a melhor taxa de juros e só realmente defina a instituição quando tiver certeza de que está fazendo o melhor negócio possível afinal, você não quer passar os próximos vinte anos pagando algo sem saber se aquela era a melhor opção.

Além de apenas prestar atenção nas taxas, fique atento também a qualidade do atendimento, já que você pode ter que entrar em contato com a instituição muitas vezes pelos próximos anos. Outra forma de avaliar o banco é na internet, em sites como Reclame Aqui, por exemplo.

É interessante também acompanhar as notícias, já que o mercado imobiliário é constantemente afetado por mudanças políticas e econômicas e por conta disso os juros costumam variar bastante com o tempo.

7. Como conseguir crédito imobiliário-Procure o banco e faça o pedido

É hora de ir até o banco, formalizar o pedido e apresentar os documentos. Tudo que você vai entregar tem a finalidade de comprovar a idoneidade dos vendedores e compradores, além de garantir que o imóvel está regularizado e pode ser vendido.

Embora cada instituição tenha sua própria lista, selecionamos alguns documentos que serão necessários e que você já pode começar a providenciar.

DOCUMENTOS DO IMÓVEL

  • Cópia do imposto predial;
  • Copia da convenção do condomínio;
  • Certidão de matrícula do imóvel;

DOCUMENTOS DO VENDEDOR (pessoa física)

  • Cópia do CPF e RG da pessoa e do seu cônjuge;
  • Documentos de comprovação do estado civil;
  • Alvará judicial;
  • Declaração firmada de Venda Ascendente para Descendente.

DOCUMENTOS DO VENDEDOR (pessoa jurídica)

  • CRF do FGTS original ou cópia autenticada;
  • Carta assinada pelos representantes legais da empresa com firma reconhecida em cartório;
  • Cópia do Contrato Social;
  • Certidão de Débitos Previdenciários (INSS) original ou cópia autenticada;
  • Certidão Conjunta da Receita Federal e Dívida Ativa da União;
  • Cópia do CPF, RG e Declaração de Estado Civil dos Representantes Legais;
  • Cópia do Estatuto Social.

SEUS DOCUMENTOS

  • Proposta de Financiamento;
  • Declaração Pessoal de Saúde;
  • Opção de Compra e Venda com assinatura e rubrica do vendedor;
  • Cópia do RG e CPF inclusive do cônjuge;
  • Documentos para comprovação de Estado Civil;
  • Documentos para comprovação de Renda.

8. Aguarde a avaliação de crédito e do imóvel

Na primeira análise de crédito a instituição define se os clientes podem seguir para as próximas etapas de obtenção de crédito imobiliário. Se tudo estiver certo, a instituição diz qual o valor do financiamento que os clientes podem receber.

Depois disso existe a avaliação do imóvel, realizada por peritos ou engenheiros filiados a instituição. Nessa avaliação eles verificam se a propriedade atende aos pré-requisitos e dão a ela um valor a partir de alguns quesitos, como:

  • As condições físicas em que o imóvel se encontra;
  • Sua localização;
  • Confirmação da área total construída;
  • Possível fatores de risco na estrutura, infiltrações ou ruídos.

O objetivo da avaliação do imóvel é principalmente dizer se o valor cobrado pelo vendedor é compatível com o valor do mercado e também garantir que o cliente está comprando algo em boas condições.

9. Como conseguir crédito imobiliário-Aguarde a resposta da instituição

A instituição entrará em contato com você para dizer se o crédito será concedido inteira ou parcialmente. Se tudo estiver certo, ela elaborará a minuta do contrato e então tanto o comprador quanto o vendedor devem ir ao banco para assiná-lo. 

Depois da assinatura o contrato deve ser registrado em cartório. Uma das vias do contrato registrado deve ser entregue a instituição junto com a certidão que atesta a alienação do imóvel.

Esses últimos documentos são conferidos e pronto. O dinheiro é liberado para o vendedor e o pagamento das parcelas é iniciado.

7 dicas para aumentar sua chance de obter crédito imobiliário

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Como conseguir o crédito imobiliário é essencial para que você realize seus sonhos, talvez você queira aumentar as suas chances, então é bom saber que além dos pré-requisitos já citados existem algumas coisas que você pode fazer para ganhar mais pontos com a instituição.

Sabendo disso, separamos a seguir uma lista de ações que podem contribuir para que o seu tão desejado crédito imobiliário seja aprovado. Vamos a elas:

· Abra uma conta no banco que for solicitar o crédito

Como você deve saber, normalmente os bancos oferecem juros melhores para os seus clientes, dessa forma é vantajoso que antes de fazer um pedido você tenha acesso a essas taxas de juros especiais.

Além disso, tendo uma conta fica mais fácil que a instituição note que você é um bom pagador já que eles têm acesso com mais facilidade as suas movimentações, o que aumenta suas chances de ser aprovado.

· Como conseguir crédito imobiliário-Deposite tudo que ganha

Independentemente de ser no banco em questão ou não, utilize sua conta bancária para provar seus recursos. Isso vale para todos, mas deve ser aplicado principalmente a aqueles que geram renda de maneira não formal ou ganham dinheiro algum tipo de trabalho autônomo.

Você pode aproveitar seus extratos bancários para comprovar renda e isso garante que você tenha mais chances de conseguir o financiamento.

· Fique atento a idade

Não se esqueça de pensar com sabedoria nos prazos, já que você não pode ter mais de 80 anos e seis meses da data prevista para a última parcela.

· Separe os documentos com antecedência

Uma das etapas mais demoradas e complicadas de todo financiamento é a obtenção dos documentos pedidos pelo banco, já que a lista e longa e o processo para conseguir muitos dos papeis é lento. Tanto que, muitas das vezes o processo de obtenção de crédito é perdido devido à demora ou a falta de algum papel.

Como você não quer passar por isso, comece antes. Embora cada instituição peça coisas diferentes, tudo é muito parecido e se você seguir a lista que já citamos aqui você deve conseguir tudo no prazo determinado.

· Como conseguir crédito imobiliário-Tenha recursos para dar de entrada

O valor que deve ser pago de entrada varia muito. Geralmente é de aproximadamente 30% do preço do total do imóvel que você quer comprar, mas não se esqueça que quanto mais você puder dar de entrada melhor, pois assim a taxa de juros e o tempo de parcelamento diminuirão.

Para isso é essencial que você tenha um planejamento financeiro prévio, assim você consegue juntar um bom dinheiro e fazer o melhor negócio possível.

· Aproveite o cadastro positivo

Você pode se inscrever no cadastro positivo, um programa oferecido pelo Serasa Experian que permite que as instituições financeiras identifiquem com mais facilidade os bons pagadores.

· Use seu FGTS

Talvez você não saiba, mas pode pedir que o seu Fundo de Garantia por Tempo de Serviço seja liberado para a compra de um imóvel. Para isso é preciso que sejam atendidos alguns pré-requisitos. São eles:

  • Ter pelo menos três anos de carteira assinada;
  • Não ter nenhum outro financiamento habitacional ativo no seu nome;
  • Morar ou trabalhar na cidade onde pretende adquirir o imóvel;
  • Não ter uma propriedade na cidade onde você pretende adquirir o imóvel;

Também existem regras sobre o valor máximo da propriedade que você pode comprar. Ela varia de acordo com a sua localização e é de R$650 mil reais para a maioria das regiões com exceção dos estados MG, RJ, SP e DF, onde o imóvel pode custar até R$750 mil.

Você pode utilizar o saldo do FGTS para dar entrada, quitar até 80% das parcelas dos próximos 12 meses ou para pagar a amortização do crédito habitacional.

Para resgatar esse dinheiro você deve ir até uma agencia da Caixa Econômica Federal levando um documento oficial com foto, o extrato do FGTS, carteira de trabalho e a declaração de imposto de renda ou um documento que prove que você é isento da DIRPF.

DICA EXTRA!!!

Se o seu objetivo for comprar um imóvel popular, talvez seja uma boa pedida aderir ao Programa Minha Casa Minha Vida, que é uma iniciativa do governo federal e facilita a aquisição de casas para famílias com renda bruta de até R$ 7 mil reais. 

Nesse programa existem diversas faixas e quanto menor o salário menor a taxa de juros. Em alguns casos é possível conseguir até 100% do financiamento e assim não ter que pagar a entrada. Em uma das faixas, inclusive, há a possibilidade de contratar crédito mesmo negativado.

Conclusão

Como você pode ver nesse artigo, o financiamento habitacional é uma excelente maneira de conquistar a casa própria quando não há a possibilidade de pagamento a vista. Esperamos que depois de ler esse guia você tenha finalmente entendido com conseguir crédito imobiliário e todos os detalhes sobre o assunto.

Não se esqueça de, além de seguir o passo a passo, você deve também aplicar todas as dicas para aumentar suas chances de ser aprovado e ficar atento aos cinco pontos citados inicialmente que podem te impedir de alcançar seu objetivo.

Além disso tudo, é importante dizer que caso seu financiamento seja recusado, você ainda pode resolver o problema e tentar de novo. Não se aprovado de primeira pode acontecer, mas não é motivo para desistir do sonho da casa própria.

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